Guatemala – De unidades unifamiliares a viviendas verticales. La construcción se transforma y evoluciona en Guatemala, donde es un lujo tener una residencia. No solo por los bajos salarios mínimos -de unos 390 dólares al mes-, sino también por la falta de créditos inmobiliarios de una banca conservadora.
El país está en un proceso de urbanización con grandes migraciones del área rural a la urbana porque las municipalidades, que antes no hicieron nada, ahora empiezan a ser conscientes de la baja densidad habitacional que tienen. Es por ello que empezaron a generar nuevos reglamentos de construcción que permiten edificios de apartamentos de seis niveles sin ascensor y sin parquímetros para vehículos.
LA IMPOSIBILIDAD DE ACCEDER A UNA VIVIENDA
Esta combinación de factores, explica a Efe el constructor Eduardo Tabush -que tiene 19 años de experiencia en el sector-, permite el desarrollo de viviendas sociales urbanas con un valor de 32.700 dólares, incluida la exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Eso representa que un guatemalteco tendría que destinar todo su salario durante 83,8 meses para adquirir su casa porque la informalidad en la que se encuentra la mayoría de la población no les permite acceder a una financiación bancaria para bienes inmobiliarios.
De los casi siete millones de personas que pertenecen a la Población Económicamente Activa (PEA), 4,01 millones trabajan como asalariados, pero solo 1,31 millones de ellos están registrados como trabajadores formales en el seguro social.
Y la banca privada guatemalteca, comenta a Efe Tabush, es «demasiada conservadora» y le tiene una tremenda aversión al riesgo. Con poca liquidez para dar créditos a largo plazo debido a que no hay programas de ahorro obligatorio en el país, las entidades financieras únicamente hacen préstamos a los clientes de mayor recurso: los más seguros y rentables.
Impulsor de una iniciativa para crear el Instituto de Ahorro para la Vivienda (AVI), que en su opinión es una versión moderna y mejorada del Fondo Nacional del Ahorro en Colombia, del Central Fund de Singapur y del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) de México, el experto sostiene que a la banca guatemalteca le falta «agresividad» porque no quiere prestar para vivienda de bajo costo.
Los precios varían, incluso en una misma zona con varios proyectos de vivienda. Porque un metro cuadrado de un apartamento puede valer entre 1.500 y 2.300 dólares pero el de las casas cuesta entre 150 y 500 dólares.
La oferta de vivienda y la financiera que la acompaña se ha concentrado en el país a atender a familias de mayores ingresos y durante los últimos 20 o 30 años se han desarrollado proyectos de casas en la periferia, creciendo la «mancha urbana».
LOS ATASCOS
Entrar a la capital desde esos «suburbios» y zonas residenciales es cada ves más complicado y tardado. La poca infraestructura vial y un parque de vehículos en aumento complica la situación y hace que el guatemalteco promedio pierda entre dos y tres horas en el tráfico cada día.
La Entidad Metropolitana Reguladora de Transporte y Tránsito (Emetra) dice que en Ciudad de Guatemala circulan al menos 1,5 millones de vehículos. Y para evitar esas grandes colas la mayoría de las familias están comprando el apartamento urbano y no la casa en la periferia, pagando más pero por un producto completamente diferente y no por un alza de precios, según el experto.
LAS LICENCIAS
Para el presidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), Javier Ruiz, desde 2015 se inició la promoción de apartamentos, es decir, de viviendas verticales.
En 2018, la Ventanilla Única aprobó 55 licencias de complejos verticales con un total del 1.917.226 metros cuadrados, 28 de esos proyectos en la zona 15, una de las áreas residenciales con mayor ampliación de edificios de oficinas y apartamentos en los últimos tres años.
Mientras que en 2017 solo fueron 33 licencias de complejos habitacionales verticales, es decir, que el año pasado hubo un incremento de 66 por ciento.
Sin embargo, la totalidad de construcciones de viviendas en el 2018 superó los 3,8 millones de metros cuadrados, con una alza del 41 % en relación a 2017.
En el retraso de la construcción incide la burocracia. Para conseguir una licencia una empresa tiene que presentar unos 250 documentos y dar 170 pasos con un costo aproximado de 60.000 quetzales (7.800 dólares). Y eso no solo tiene un impacto en la economía, sino también en la generación de empleo.
Son nueve las instituciones del Estado, además de la Municipalidad, las que tienen que avalar una licencia en Guatemala. Sin embargo, se ha puesto en marcha un ejercicio sobre la implementación de la Ventanilla Única de Construcción en la que en menos de 48 horas se autorizaron 20 licencias.
«Estamos seguros de que la Ventanilla será un claro aporte al clima de negocios en el país, lo que se reflejará en la mejora del indicador de Licencias de Construcción medido por el Banco Mundial», sostiene el ministro de Economía, Acisclo Valladares.
Una vez inaugurada esa Ventanilla, los interesados llevarán un único expediente físico al que dará seguimiento una sola persona, quien se encargará de obtener los 14 documentos requeridos previos a llegar a la Municipalidad de Guatemala.
DÉFICIT HABITACIONAL
Pero el impacto de la falta de vivienda en Guatemala sigue siendo alto, ya que se considera que se necesitan construir 1,7 millones de unidades con espacios que incluyan áreas verdes, transporte público, seguridad y reducción de contaminación en las ciudades.
La propuesta de la Cámara es la aprobación de la ley de Interés Preferencial para el Acceso a la Vivienda, con la que esperan, en un plazo de diez años, reducir en 50 por ciento el déficit.
Según proyecciones del Banco de Guatemala (central), durante este año el sector de la construcción tendrá un crecimiento del 3 por ciento.
Unas cifras que permiten concluir que el sector vivienda es un importante dinamizador de la economía nacional y una fuente de generación de empleo. Por cada 500 metros cuadrados de construcción se generan alrededor de 100 empleos, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (ANACOVI).
¿BURBUJA INMOBILIARIA?
Pese a la «sobre oferta», en Guatemala se descarta que se pueda registrar una burbuja como la ocurrida en Estados Unidos, Irlanda o España, o como está ocurriendo en Australia.
«Es imposible» porque para ello, asegura a Efe Tabush, se necesita que se otorguen «grandes créditos» a personas con insolvencia económica o tener una banca «semi o completamente cómplice» en el acto y un mercado secundario hipotecario que compre esos préstamos.
